ATRASO DA OBRA E INDENIZAÇÃO!!!

 

 Atraso na entrega do imóvel pode gerar indenização

Ao analisarmos a situação da nossa cidade, vemos prédios e mais prédios sendo erguidos. Panfletos e propagandas sobre novos lançamentos imobiliários distribuídos nos semáforos. Notadamente, o momento é de super aquecimento do mercado imobiliário.

Diante de tantas propagandas, o sonho da casa própria parece ficar mais constante em nossas mentes. Além disso, ainda contamos com a facilidade de empréstimos para que esse sonho possa de transformar em realidade.

Ocorre que, nem sempre, ao adquirir um imóvel na planta ou ainda em construção, consultamos um advogado para analisar toda aquela papelada que as construtoras nos apresentam e, ansiosos pela realização de um sonho, acabamos por não saber dos nossos direitos quando os problemas surgem.

O sonho vai se transformando em pesadelo na medida em que muitas construtoras não conseguem concluir a obra no prazo previsto. Frustração e prejuízos são os resultados dos atrasos das obras. Então, o que o consumidor poderá fazer para resolver esse problema?

Primeiramente, é preciso esclarecer aos consumidores que nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda com as construtoras é legal. O tipo de contrato utilizado pelas empresas é o chamado contrato de adesão, onde as cláusulas são pré-formuladas e impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu conteúdo. Dessa forma elas incluem várias cláusulas abusivas, apostando no desconhecimento da população acerca da legislação de consumo.

Uma das cláusulas abusivas mais comuns é a que oferece à empresa um prazo excessivamente dilatado para a entrega da obra, quase sempre sem previsão de multas ou outras penalidades. A cláusula contempla a data prevista para a conclusão do empreendimento, porém, com tolerância de 90 dias, prorrogáveis por mais 120, 180 e até 270 dias em alguns casos. São evidentemente desproporcionais tais estipulações, já que em contrapartida as obrigações contratuais para os adquirentes são sempre específicas, determinadas e com penalidades pesadas.

No entanto, o Direito do Consumidor é um sistema jurídico que reconhece a desproporção de forças entre fornecedores e consumidores, contendo normas que são verdadeiros mecanismos de proteção à vulnerabilidade da parte mais fraca. No caso específico, o Código de Defesa do Consumidor institui entre o rol de direitos básicos dos consumidores “a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais (art. 6°, V). Além disso o art. 51 do mesmo código dispõe:

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

 Assim, toda vez que o imóvel não for entregue dentro do prazo, e havendo demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá buscar judicialmente uma indenização no Judiciário, com o objetivo de serem sanados os prejuízos que tenham sido suportados.

As únicas hipóteses em que as construtoras não podem ser responsabilizadas pelo atraso, é quando conseguem provar:

1.  a existência de um caso fortuito ou de força maior, ou
2. demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso.

É importante ressaltar que a obrigação de provar estes fatos é de responsabilidade das construtoras, que respondem de forma objetiva, como dispõe o art 14 do CDC:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, (…)

 Inúmeros são os transtornos gerados pelos atrasos. Existem vários casos de consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso. Outros adquirem um imóvel maior planejando a chegada de um filho em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento e sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há os que organizam o casamento em face do prazo da construtora e regressam da lua-de-mel sem ter o sonhado lar doce lar.

O Supremo Tribunal de Justiça, entende que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização por lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso até a conclusão definitiva da obra. Isto independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.

Um ponto importante, também, é que, pelos princípios da equidade, boa-fé objetiva e bilateralidade, pode-se pedir na justiça o recebimento dos mesmos encargos contratuais previstos contra os consumidores em caso de mora destes. Seria cobrar da construtora aquilo que ela cobraria dos consumidores caso estivessem inadimplentes. Ex: juros moratórios mensais até a entrega das chaves e multa de mora. E não é pouca coisa, haja vista que normalmente as construtoras estipulam os juros de mora mensais em 1% sobre o valor do imóvel adquirido, e a multa de mora em 2% também sobre o imóvel.

Outra questão relevante sobre o tema é que o saldo devedor a ser pago pelos adquirentes na entrega das chaves, geralmente através de financiamento bancário, continua a ser corrigido, normalmente pelo INCC (índice Nacional de Custo da Construção), gerando uma oneração adicional significativa nos contratos, mesmo não tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso.

Tal situação é nitidamente abusiva tendo em vista que o Código de Defesa do Consumidor determina a reparação integral de todo e qualquer prejuízo gerado pelos fornecedores aos consumidores, excetuando-se situações de caso fortuito e de força maior e de culpa exclusiva do consumidor, deverão ser reparados da forma mais ampla e completa possível. Neste caso, judicialmente é possível requerer que o saldo devedor sofra apenas a atualização monetária, anulando-se qualquer reajuste superior à inflação oficial.

Uma indenização por dano

s morais (extrapatrimoniais) também poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder Judiciário, desde que se consiga bem configurar a situação fática danosa, geralmente indireta, que o atraso da obra gerou. Todos os direitos até aqui abordados podem ser requeridos conjuntamente numa mesma ação judicial, reparando assim os prejuízos impostos pelas construtoras pela sua atuação de forma não responsável no mercado de consumo.

Não podemos deixar de falar que caso os adquirentes do mesmo empreendimento queiram, podem ajuizar a ação em conjunto, com o intuito de angariar mais força e legitimidade, podendo repartir o valor das custas judiciais (art. 46, Código de Processo Civil).

Enfim, é claro que atrasos sempre geram dissabores dos mais diversos, além de prejuizos reais aos consumidores, que, com amparo do Código de Defesa do Consumidor, podem buscar no Poder Judiciário a reparação por meio de ações de indenização por danos materiais e morais. Nos casos mais graves, o juiz poderá até fixar multa diária contra a construtora, até a data da entrega, forçando, assim a acelaração da conclusão da obra.